The Essential Guide to Corporate Real Estate Glossary - Mandarin<a name="top"></a>
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The Essential Guide to Corporate Real Estate Glossary - Mandarin

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企业房地产手册术语表

A

Absolute Net Lease 绝对净租赁

租户支付与“三重净租赁”(Triple Net Lease)类似的所有费用,外加结构维修费——通常是租赁给有信用租户的长期租约。参见“三重净租赁”(Triple Net Lease)。

Absorption 吸纳量

对某栋楼宇或某个市场可利用空置房产的使用量,或:某栋楼宇或某个市场出租的空置(新建或现有)面积数量。

Accrued Depreciation 应计折旧

装修房产的重建或重置成本与评估生效日时装修房产的市场价值之间的差额。

Acquisition 收购

通过租赁物业空间、购买物业空间或建造物业空间可以增加空间至物业组合中的方式。收购是房地产生命周期的开始。

Adjusted Basis已调整基数

以调整的基数等于房地产的开始基数或成本,外加基本建设改善(装修)成本,再扣除所有折旧费后的基数。

Agent 代理人

负责代表委托人或业主管理或交易某项业务的被授权个人。参见“受托人角色”(Fiduciary Role)。

Agreement of Sale 销售协议

按照所处地方或管辖范围的不同,也称为购买合同、购买协议或销售协议,即买卖双方之间以书面形式列出具体条款和条件,并经双方签署的合同。

Appraisal 估值

对房地产合法权益价值的估算,通常是由获得资格认证的的专业人员或企业开展。

As If Complete假定完成日估值

假定将所有施工、改造或重建完成时作为估值日所估算的市场价值。

Asking Rental Rate 租金要价

针对经纪人或房产业主用于租赁的特定空间的要价,也称为“租金报价”(Quoted Rental Rate)、“名义租金”(Face Rate)、“每平方英尺或每平方米租金”(Rate per square foot or meter),必须提供租金要价的基准(总建筑面积、变更后面积、净面积等)。

Available Space 可用空间

某个特定时期可用于租赁或出售的总面积空间。这些空间可以是闲置、占用、可用于转租或在未来某个日期可用。转租空间在用于计算时,应被排除在外,并建议采用“直接可用面积空间”(Direct Available Space)这一术语。

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B

Balanced Scorecard (BSC) 平衡记分卡

将组织机构的战略转化为全面综合的系列业绩测评指标的工具。参见“关键绩效指标”(Key Performance Indicators,简称KPI)。

Balance Sheet 资产负债表

资产负债表是企业的关键财务报表之一,反映企业在特定时期的资产、负债和所有者权益状况。

Base Year 基准年

也称“对照年”(Comparison Year)、日历年(Calendar year)或租约内确定的财年——通常是指租约开始年,用于计算和比较,如租金增长和支出增长的情况。

Beacon Technology 信标技术

信标(Beacon)和iBeacon两个术语通常可互换使用。iBeacon是苹果公司的一项技术标准,(在iOS和安卓设备上运行的)移动应用可利用该技术接收到物理世界(如零售空间)中的信标信号,并做出相应的响应。

Business Continuity Planning 业务连续性规划

业务连续性规划是指针对那些可能影响企业商业生存能力的风险进行风险的识别和减轻风险影响的而做出规划的过程。

Business Units (BU's)事业部

可按照不同方式划分的内部盈利中心,如细分市场或提供产品划分。企业房地产关系经理向这些事业部提供服务,如战略事业部(Strategic Business Unit,简称SBU),或“业务线”(Lines of Business),以及其他共享服务部门,如人力资源部(Human Resources)或信息技术部(Information Technology)。

 

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C

Capital Lease 资产租赁

资产租赁中,承租人实际是资产的所有人,该租赁是转移资产的绝大部分经济价值的长期租赁活动。在财务报表中,资产租赁被记为负债。

Capital Planning 资本规划

资本规划即“编制资本预算”(capital budgeting),包括为购买和收购资本性资产而开展规划和编制预算的过程。

Capitalization (Cap) Rate 资本化率

用于估算创收房产价值的比率。资本化率并非折现率。

Cash Flow 现金流

现金流是现金流入量减去现金流出量的净值。现金流入包括出售产品和服务,出售楼宇等资产,或收回应收账款获得的现金。现金流出包括支付常规的营业开支或购买楼宇支付的现金。现金流为正并不代表盈利。

Cash Flow Statement 现金流量表

企业的又一个关键财务报表,反映的是企业的现金流状况,以及企业在特定时期出现正负现金的来源和方式。现金流量表共包括三大部分,即营业现金、投资活动现金和融资活动现金。

Change Management 变革管理

变革管理是指用于确保系统变革得到完全实施,并确保与变革相关的好处得到实现并长期保留下来的管理方式。变革管理计划主要针对员工个人以及团队,确保他们了解和认识现状,帮助他们最佳地适应和接受变革。

Client Relationship Management 客户关系管理

客户关系管理或消费者关系管理(CRM)是指企业房地产(CRE)组织用来向内部商业客户提供建议、宣传并满足其需求和战略的做法、策略和技术。

Cluster 类群

对大规模空间需求的分类,如城市规划、园区规划、地区或城镇规划、分布规划或细分投资组合规划等。

Co-Location 集中办公

将企业的现有多个和潜在的多个部门或组成部分集中在一个统一的设施内,以便提高部门间的协同作用、节省成本或实现其他企业效益的办公方式。

Commercial Real Estate 商业地产

商业房地产是指用于以商业赢利性为目的的非住宅房地产,包括商店、购物中心、办公楼和工业园区等。

Common Area 公共区

业主持有的房产中供所有租户、租户群体、访客使用的非租赁区及其周边区域。业主保留对该区域的控制权和管理责任。公共区包括:走廊、公共厕所、门厅、停车场、人行道、广场、娱乐区、邮件收发室、电梯间、售货区、传达室、机械房和电气室等。

Common Area Maintenance (CAM) Expenses 公共区维护(CAM)费

业主为维修公共区所产生的营业费用部分。参见“营业费用”(Operating Expenses)。

Comparative Method 比较法

也称为“市场估价法”(Market Method),一种参照近来已售出的类似房产价格来评估某物业价值的估价法。

Compounding 复利计算法

将某个利息率连续用于现值,以便计算其终值的方法。

Contingent Work Force  临时工

临时工是指为组织机构非长期工作的临时工人,也称为自由职业者、独立人员、临时合同工、独立承包人或顾问。

CoreNet Global 全球企业不动产协会

全球企业不动产协会(CoreNet Global)是由企业房地产(CRE)和工作场所专业人士、服务提应商和经济开发组织组成的全球领先的专业协会。目前协会共有9500多家会员,其中70%的会员单位为《财富》百强企业,近一半的会员单位为《福布斯》全球200强企业。来自本地、全球的会员面对面或者在虚拟空间中相互交流,建立人际关系网络,分享专业知识,相互学习和共同发展。网址:https://www.corenetglobal.org

Corporate Real Estate (CRE)  企业不动产

企业不动产是指用于组织机构开展业务活动的不动产,该组织机构持有或租赁和管理其主营业务为非房地产业务所附带的房地产。企业不动产有别于商业地产。商业地产的主营业务是地产,其目标是获得投资回报,而企业不动产的目标是为其企业业务提供支持。

Corporate Social Responsibility (CSR) 企业社会责任

 “通过尊崇伦理价值以及对人、社区和自然环境的尊重,实现商业的成功。”尽管针对企业社会责任上没有一个普遍公认的定义,但它可以理解为这样一种理念,即:企业将关注的社会和环境问题纳入业务经营中,以及企业与利益攸关者的自愿互动过程中。
来源:商务社会责任国际协会(Business for Social Responsibility

Cost Approach 成本法

此前称之为“求和法”(summation approach)。这是一种通过将土地市场价值与重置现有楼宇的成本相加,从而确定房产价值的估值方法。可以通过求土地价值和改造房产的折旧价值之和的方法,来估算房产的价值。估值者可利用重置成本,再扣除估价对象因年代久远导致功能失效的一个系数来进行估算。成本法是成本和销售对比法混合在一起的计算方法,考虑到了建造楼宇的重置成本,以及为确定劳务、材料和其他成本的可比数据,并对土地价值和折旧可比数据进行了分析。

在对新建楼宇进行估值时,成本法比较可靠,但对年代久远的房产进行估值时,成本法往往不大可靠。不过,在对特殊用途房产(如公共集会场所、码头区等)进行估值时,成本法通常是唯一可靠的方法。在经济低迷时期,成本法还用于比较楼宇的市场价值与其重置成本。

Cost of Capital 资本成本

为向企业的所有投资者提供合理的市场回报率,企业在那些与其现有资产具有同等平均风险的新投资项目中必须获得的回报率。

Co-Working 联合办公

自雇人士或在不同雇主单位工作的人员共同使用办公楼或其他工作环境,共享相关设备、创意和知识的方式。联合办公的目的是汇集创意人士开展协作和创新。

Cyber Security 网络安全

网络安全是技术、流程和实践的主体,用来保护网络、计算机、程序和数据不受攻击、损坏或未授权访问的破坏。

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D

Debt Coverage Ratio (DCR) 偿债覆盖率

也称为“偿债备付率”(Debt Service Coverage Ratio,简称DSCR),是指净营业收入与年度负债总额(贷款文件上所列明的应付抵押贷款还本付息金额)的比率。该比率体现的是房产利用净营业收入还本付息的能力。

Deferred Maintenance 延迟维护

房产的物理磨损尚未得到解决但仍可得到纠正,表明亟需此方面的支出。延迟维护并不一定意味着过去维护不足,这些现象包括地毯、墙壁、天花板有污渍或略微受损;停车场表面需要重新铺设等。

Depreciation Expense 折旧费

持有可折旧资产的周期成本,可折旧资产是指可能遭受磨损和损坏的建筑物和设备等资产。土地不能提取折旧费。折旧费是指将资产的初始成本平均分摊到此后使用期内的一种方法。

Direct Costs 直接成本

也称为硬性成本(hard costs),包括用于房产实体修缮所直接支付的劳务、材料、分包商和重型设备成本。参见“间接成本”(Indirect Cost)。

Direct Expenses 直接费用

运营费用中直接与租户租赁空间有关的费用部分,包括与租户空间相关的保洁费和公用事业费。参见“运营费用”(Operating Expenses)。

Direct Vacancy Rate 直接空置率

“直接空置率”不包括转租的空置率计算。

Discount Rate 折现率

将未来的付出或收款折算为现值所使用的利率。基于折现率从市场中所提取的方式或分析中所使用的方式,折现率与内部回报率(IRR)或收益率可能相同,也可能不同。

Discounted Cash Flow (DCF) Analysis 折现现金流(DCF)分析

基于逐个租赁项目或累计方式对一系列预期收入流和复归权(reversion)开展的分析。折现现金流(DCF)可与收益资本化工具同时使用,利用特定的收益率,加之特定的收入流数量、变量、时间安排和持续时间以及复归权和贴现的数量和时间安排,将未来的支出或收款折算为现值。

Discounting 折现法

将某个利息率连续用于终值,以便计算其现值的方法。

Disposition 处置

处置是指通过终止租赁权或通过出售所持有的房产,将物业面积从物业组合中去除的做法。

Duration Matching 久期配比

久期配比是一种物业组合管理原则。简而言之,久期配比是将物业空间的投资与空间需要的预期时间进行配比。

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E

Easement 地役权

是指业主为提高自己土地的效益,有限使用他人土地的权利。获得效益的土地称为需役地(dominant tenement),提供效益的土地成为供役地(servient tenement)。

EBITDA   息税 折旧 摊销 前利润

息税折旧摊销前利润(EBITDA),即调整了利息费用、折旧和摊销费用、所得税和少数股东权益后的净利润。

Economic Development 经济发展

经济发展是指通过创造和/或保留就业岗位,支持或增加收入和税基,改善民生福祉和人们的生活水平的一个过程。

Economic Life 经济生命

不动产的修缮有助于提高房产价值的期限。房产的经济寿命与估算折旧时的市场提取法和年龄—寿命法有关。

Effective Age 有效年龄

基于所观察评价到的房产陈旧和衰退的状况而计算出的房产年龄,房产的有效年龄可能有别于它的实际年龄。

Effective Date 有效期

估价、评估或咨询服务中的分析、意见和建议所适用的日期。

Effective Gross Income (EGI)  有效毛收入

从房地产所有运营的预期毛收入中扣除空置和收租损失以后的预计收入。

Effective Gross Income Multiplier (EGIM)  有效毛收入乘数

房产售价(或价值)与有效毛收入之间的比率,可以是单一年份的平均值,也可以是多年的平均值,计算方法为房地产的价格除以有效毛收入(V/EGI)。

Effective Rental Rate 有效租金

用于比较替代租赁交易的财务分析工具。有效租金的术语来自于国际房地产管理协会(IREM),基本等同于每个时期的固定租金,相当于租赁期内净现金流的现值。根据角度(即租户或业主)的不同,有效租金的计算方法也不相同。有效租金有别于净租金,有效租金包括与为租户修缮的开支和租赁中介费等资本项目相关的费用和现金流。

Eminent Domain  征用权

政府在支付合理补偿后将私有房产征为公用的权利。

Employee Engagement  员工敬业度

员工敬业度是指员工热爱工作、专心致力于组织机构以及将其可自由支配的时间用于工作中的程度。员工敬业度不同于员工满意度。

Employee Wellness   员工健康

由雇主实施,旨在改善员工健康状况的福利计划。良好的员工健康计划有助于帮助员工克服在健康方面的具体问题。

Encumbrance 财产留置权

对财产所有权的裁决、抵押、留置权或其他申索权。

Enterprise Leadership 企业领导力

企业领导力是指房地产不是企业的终极目的,而是促进企业成功的推动因素。企业领导力依赖于组织机构对房地产的统一管理,而不是按照事业部或地点来评价房地产。

Environmental Remediation 环境修复

环境修复是指将污染或污染物从环境介质,如土壤、地下水、沉淀物或地表水中去除的过程。环境修复措施通常是根据政府有关系列法规的要求。

Equity 资产净值

房产的现有市场价值或购买价格与购买该房产所产生的流动负债之间的差值。

Escalation Clause自动上调条款

也称为“费用回收条款”(Expense Recovery Clause),租约中基于某些事件或某些指标对租金进行定期调整的条款。自动调整支付通常是由于运营费用增加,或当地工资水平或消费物价指数(CPI)、通胀指数等指标出现变动而导致的。

Excess Land 多余土地

无法满足或支持现有建设项目要求的土地;以及无需用来满足场地最有效使用的土地。多余土地可空置用于未来的扩建规划,也可保持自身特有的最有效使用价值。

Exposure Time 市场曝光时间

房地产在市场上保持合理曝光的时间,曝光时间必须是充足和合理的。

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F

Facility Management (FM) 设施管理

设施管理(FM)是一个多学科专业,集中人员、场所、流程和技术来确保建成的环境发挥其正常功能。设施管理是将组织机构内部的各种流程一体化,用来保持和建立约定服务,支持和提高主要活动的有效性。设施管理方通常是指租户/使用人的代表。参见“物业管理方”(Property Manager)。

Feasibility Analysis 可行性分析

对参与经济活动的关联方开展的成本效益分析。

Fiduciary Role   受托人角色

拥有代表委托人或业主采取行动的权利和义务的被授权人。他们所承担的标准和法律义务要超过“代理”承担的标准和法律义务。

Finance 金融学

金融学是评估和最大化经济价值的一系列理论和实践,金融学具有前瞻性。

Financial Accounting 财务会计

一系列旨在对经济价值测评进行标准化的规则(公认会计原则,GAAP)。

Financial Management 财务管理

财务管理的主要目的是确定企业应收购哪些资产以及企业应通过何种方式付费购买这些资产。

Floor Area Ratio (FAR) 容积率

也称为“土地—建筑比”(land-to-building ratio)或“容积比”(plot ratio)。计算方式为建筑的楼面面积与地块面积(实际占地面积)之比。在制定建筑物规范、规划和分区时,容积率通常表示为小数(如0.2表示一栋建筑的可允许建造面积为总占地面积的1/5)。

Focus Spaces 专门空间

用于一对一交谈、私人电话或需要集中精力工作时的小型私密空间。这些空间的名称可能包括孤立区(enclave)、座舱(cockpit)、候补区(bullpen)、着陆区(touchdown)、收获桌(harvest table)或蜂房(hive)等。专门空间在开放式协作工作场所中非常普遍,可在无需分配单独办公室的情况下灵活提供按需私密空间。

Functional Utility 功能实用性

房产或楼宇具有价值,并可按照现有市场要求和标准发挥其既定功能的能力。楼宇功能的有效性表现在建筑风格、设计和布局、流动方式、面积和房间类型等方面。参见“过时/过时的”(Obsolescence/Obsolete)。

Funds from Operations (FFO) 经营收入

采用公认会计原则(GAAP)计算的净利润或净亏损,不含销售房地产的收益(或亏损)、与房地产相关的折旧和摊销费用以及未合并合作伙伴关系和合资企业调整后的收入。

Furniture, Fixtures, and Equipment (FF&E)  家具、固定装置和设备

比物业的其他组成部分经常更快损坏或过时的可移动物业部分。

Future Value 终值

资产在未来某个日期内、考虑到货币时间价值的价值。

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G

Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) 公认会计原则(GAAP)

在编制各种财务报表时需遵循的美国会计准则和指引体系,类似于国际财务报告标准(International Financial Reporting Standards,简称IFRS)。

Global Reporting Initiative (GRI) 全球报告倡议

用于测评和报告企业经济、社会和环境影响的全球标准化体系。

Government Incentives 政府激励政策

政府激励政策在企业制定选址决策的过程中可以发挥较大作用。政府激励政策包括无偿提供土地、退税,以及在企业选址、培训员工和加快建设方面提供协助,地区、国家、省市级政府均可提供激励政策。

Gross Absorption 毛吸纳量

特定时期内占用空间的总变化量,不含租户空置的空间,仅考虑租客所占有的面积。总吸纳量有别于租赁量(特定时期内所有对外租赁的空间)。“总毛吸纳量”(Total Gross Absorption)包括转租面积空间,“直接毛吸纳量”(Direct Gross Absorption)不含转租空间。

Gross Building Area (GBA) 总建筑面积

建筑物的总楼面面积,包括地下空间,但不含开放区域。总建筑面积从墙体外部测量。

Gross Leasable Area (GLA) 总可租赁面积

租户占用和专用的总建筑面积,包括地下和夹层楼面面积,按照从内部隔断的中心到外墙表面的面积来测算。

Gross Lease 总租赁

也称为“全服务租赁”(Full Service Lease)。业主收取租金,公开所有或绝大部分物业运营费用和房地产税收的成本并支付这些费用。参见“三重净租赁”(Triple Net Lease)。

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H

Hazard Insurance 灾害险

保护因火灾、风暴和其他灾害对物业造成的损害,通常不包括洪灾导致的损害。

Highest and Best Use (HABU) 最有效使用

旨在确定物业在假定空置时可使土地产生最大价值的用途之评估过程。空置土地或修缮物业可通过以下方式实现最大的价值:尽可能合理、合法的使用,实际可行,得到适宜的资助或者具有财务可行性。

在更为复杂的评估项目(如合同争议、诉讼、对棕地或受污染物业的估值等)中,要确定最有效使用的方式可能要复杂得多,可能必须考虑到现场的各种直接或临时用途、污染和修复过程以及各种法律问题的时间安排。随着时间的推移,最有效使用可能基于经济状况和当地增长方式的变化而变化。

旨在确定物业在假定空置时可使土地产生最大价值的用途之评估过程。空置土地或修缮物业可通过以下方式实现最大的价值:尽可能合理、合法的使用,实际可行,得到适宜的资助或者具有财务可行性。

在更为复杂的评估项目(如合同争议、诉讼、对棕地或受污染物业的估值等)中,要确定最有效使用的方式可能要复杂得多,可能必须考虑到现场的各种直接或临时用途、污染和修复过程以及各种法律问题的时间安排。随着时间的推移,最有效使用可能基于经济状况和当地发展方式的变化而变化。

Holding Period持有期

持有期或保持期是指组织机构持有空间的时间。

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I

Improvements 修缮

为增加物业价值的任何新建、增建和完善工作。

Income Approach 收益法

也称为“资本收益率估值法”。通过将预期收益直接资本化,以物业所带来的总收益价值为准的估值法。

计算方法为价值=营运净收益(NOI)/资本化率。产生价值的过程包括将预期收益(现金流和复归权)转化为物业价值。

收益法用来评估商业和投资物业的价值,直接体现或表示典型市场参与者的预期和行为。当拥有充足的市场数据时,人们通常将这种估价法视为确定创收物业价值的最适用的估值法。收益乘数或资本化率适用于第一年的稳定运营净收入(参见“稳定运营净收入”(Stabilized Net Operating Income)。多年的运营净收入可以利用贴现现金流(DCF)分析法,来估价规模更大和价格更昂贵的创收物业,如大型办公楼等。这种方法将市场认可的收益率(或贴现率)用于未来的现金流(如年度收入数据和物业最终售出的典型整体复归权),来表示现值。

也称为“收益资本化法”。通过将预期收益直接资本化,从创收物业中获得的价值。

Income Statement 损益表

损益表是企业的三大财务报表之一,也称为“营业损益表”(profit and loss statement)。该表体现的是企业在特定时期,通常是一个财季或财年内的收入、支出和净利润或亏损状况。

Indirect Costs 间接成本

也称为“软性成本”(soft costs),是指非施工所必需的劳务和材料项目,但通常不属于施工合同部分的支出或补贴。
间接成本包括:行政管理成本、专业费、融资成本、支付施工贷款的利息、税收、施工期间的全险保费,以及为推动出租或销售的营销、销售和租赁成本。

Individual Work Zones  个人工作区

尽管有新的开放式工作场所解决方案,员工仍需个人工作区,以便可以拥有安静的个人私密空间,从而集中精力完成自己的工作。

Insurable Value 保险价值

保单所保的资产、资产群或不动产的价值。可保价值通常不包括施工现场的价值,但通常包括清除残骸或拆除的补贴,不含折旧和不可保项目。
保单所保的资产、资产群或不动产的价值。可保价值通常不包括项目土地的价值,但通常包括清除残骸或拆除的补贴,不含折旧和不可保项目。

Insurance 保险

物业的财产/灾害保险,弥补物业因发生火灾、雷电、延展承保、蓄意破坏、故意损害、洪灾和恐怖主义等风险导致的损失或损害。

Integrated Support Services 一体化支持服务

这种组织机构设计模式依赖于整个企业范围内的一体化协作途径,将通常分散化的非核心业务部门,如信息系统(IT)、人力资源(HR)、财务和企业房地产部门集中在一起,作为企业一个统一的资源,改善工作体验、提高员工的生产力、降低运营成本。

Integrated Workplace Management System (IWMS)  工作场所综合管理系统(IWMS)

一个用于管理企业房地产各项活动的综合性信息管理系统,这些活动通常包括物业组合管理、项目管理、设施管理、空间使用管理和环境管理等。

Internal Rate of Return (IRR) 内部回报率

内部回报率是指使投资现值为零的折现率。内部回报率用于评估竞争性投资或替代项目。从财务的角度看,内部回报率更高的项目通常被视为更好的项目。

International Accounting Standards Board (IASB) 国际会计准则理事会

国际会计准则理事会(International Accounting Standard Board)负责制定提交财务报表的准则。其他类似的机构包括美国财务会计准则委员会( the Financial Accounting Standards Board,简称 FASB)和国际财务报告准则委员会(the International Financial Reporting Standards,简称 IFRS)。

International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) 国际房产测量标准联盟

国际房产测量标准联盟(IPMSC)是由来自世界各地70家专业非营利机构组成的联盟,共同致力于制定和实施国际房产测量标准。
网址:https://ipmsc.org/

Internet of Things (IoT) 物联网

物联网(IoT)是由相互关联的计算设备、机械和数字机器、物体或人构成的系统,这些组成部分具有独一无二的标识符,并能在无需人人互动或人机交互的情况下在网络上实现数据的传输。

Investment Duration 投资久期

测评房地产资产风险的一个指标。投资久期越长,资本所面临的风险就越大。

Investment Value 投资价值

物业针对某个特定投资者的价值,通常超过物业的市场价值。

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K

Key Performance Indicators (KPI) 关键绩效指标

用来帮助组织机构确定和评估其成功程度(通常是在实现组织机构长期目标方面的进展情况)的财务和非财务评估指标。通常采用“商业智能”(Business Intelligence)技术,来监测关键绩效指标,评估企业的业务现状,协助制定应对措施。参见“平衡记分卡”(Balance Scorecard)。

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L

Lease 租约

将物业的独家占用权,以特定的条款,通常是租金的形式授予另一方的法律文书。授予租约的一方称为业主(Owner)(或出租人-Lessor)。接受租约的一方称为租户(Tenant)(或承租人-Lessee)。

Lease Abstracting 编写租约摘要

编写租约摘要是指创建房产租约最重要部分的概述的过程。这些主要部分包括关键的财务条款、商务和法律信息。

Lease Administration 租约管理

租约管理包括与管理租约项下空间有关的各种任务。这些任务通常包括:编写租约摘要、租约文档管理、物业组合分析和绩效报告等。

Leased Fee Interest 出租人权益

业主拥有的所有权权益,通过租约将使用和占用权授予他人。租约内包含的合同条款具体规定出租人和承租人的权利。
Leased Space租赁面积
所有签约的面积——不一定是实际占用。包括用于转租的面积。如果租赁面积用于计算时,转租面积排除在外,应使用“直接租赁面积”(Direct Leased Space)这一术语。

Leasehold Interest  承租人权益

承租人(租户、占用人、租赁人)通过租约拥有的权益,租约按照特定的条件在规定的期限内将使用和占用权转让给承租人。

Leasing Activity 租赁业务

特定时期内针对某个具体楼宇或市场承诺出租以及按照租约义务签署出租的合计空间。该术语不涉及实际的占用状态,包括直接租约、转租、续租、现有租约的延展和在建空间的预租赁业务。“总租赁业务”(Total Leasing Activity)这一术语包括转租空间;“直接租赁业务”不含转租空间。

LEED  “领先能源与环境设计 ”认证

美国绿色建筑委员会(USGBC)负责管理“领先能源与环境设计”(Leadership in Energy and Environmental Design,简称LEED)绿色建筑评级体系™,“通过创建和实施普遍了解和认可的工具和绩效标准,鼓励和加快全球采纳可持续绿色建筑和开发方法的进程。”其他类似的国际绿色建筑体系包括:英国建筑研究所环境评估法(BREEM)、香港建筑环境评估标准(BEAM)、“绿色之星”( Green Star)、“能源之星”(Energy Star)和“绿色环球”(Green Globes)等。

Legally Nonconforming Use 不合法用途

最初依法确立和维护,但现已不再符合物业所属地现有分区和使用法规规定的用途。

Lessee 承租人

也称为“租户”(Tenant),租约被授予的一方称为“租户”(或承租人)。

Lessor 出租人

也称为“业主”(landlord),授予租约的一方称为“业主”(或出租人)。

Lien 留置权

一方对另一方作为偿付债务抵押品的物业的索要或申索。申索内容可能包括未履行的义务、裁决、未付税收、材料或劳务等。

Life Cycle Costing 生命周期成本法

用于确立总体拥有成本的一种方法。生命周期成本法的分析结果可用于协助企业在有多个选项时做出决策。所预测的未来时间越长,其准确性就越低。因此,当长期假设条件适用于所有选项并且影响相同时,生命周期成本法是最有价值的对比工具。

Liquidation Value  清算价值

破产程序中通常遵循的价值标准。房产可作为强迫清算或有序清算来进行分析,假定卖家在不超过市场通常时间周期的市场曝光期后必须出售。

Listing Agent  卖方代理

代表卖方的代理。参见“租户代表”(Tenant Representative)。

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M

Market Analysis 市场分析

针对特定类型房产的市场状况研究,或针对特定产品或服务的市场状况开展研究。

Market Rent 市场租金

用于估价目的,房产在公开市场预期应得的租金收入。市场租金由类似空间中已付的当期租金或租金要价来确定。

Market Study 市场研究

对总体市场状况的宏观经济研究,包括对特定地区或房产类型的供需、定价和需求人口状况的分析。可能包括对施工和吸纳趋势的分析。

Market Value 市场价值

也称为“公开市场价值”(Open Market Value)或“公允价值”(Fair Value),及资产在竞争环境下交易的最可能的价格。房产经有效营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在估值日自愿进行交易的估算金额。

Marketability Study 适销性研究

对特定房产或房产类型开展的宏观经济研究,重点关注于可能产生需求的细分市场。用于确定最有效使用,测试建议书的编制,以及预测适宜的租户组合。

Marketable Title 可转让产权

无义务或牵连的产权,使业主可以自由地将房产出售给他人。导致产权可能存在义务或牵连的有异议项目包括:留置权、裁决、未付税款或其他在产权方面存在的问题。

Material Defect 重大缺陷

影响房产价值,可能不容易被发现,但可能必须让卖家获悉的任何特性。住宅卖家须遵照各国法律,并利用中央政府授权使用的披露表将重大缺陷告知潜在买家。

Measures-Financial 财务测评指标

Debt Service Coverage - Combined NOI and Debt Service Coverage - EBITDA
偿债备付率——合并营运净收益和偿债备付率——息税折旧摊销前利润
偿债备付率=合并营运净收益(NOI)或息税折旧摊销前利润(EBITDA)/(利息支出+用于持续和非持续经营的抵押贷款的预定本金摊销)。

Fixed Charge Coverage - Combined NOI and Fixed Charge Coverage - EBITDA
固定费用偿付比率——合并运营净收入和固定费用偿付比率——息税折旧摊销前利润
固定费用偿付比率=合并营运净收益(NOI)或息税折旧摊销前利润(EBITDA)/((1)持续和非持续经营的利息支出+(2)优先股股息+(3)非由注册人持有的合伙经营优先股的分配额。

Combined NOI as a Percentage of Combined Real Estate Revenues and EBITDA as a Percentage of Combined Real Estate Revenues
合并营运净收益占合并房地产收入的百分比,息税折旧摊销前利润占合并房地产收入的百分比
合并营运净收益或息税折旧摊销前利润/持续和非持续经营的房地产总收入。

General and Administrative Expenses as a Percentage of EBITDA or Combined Real Estate Revenues
一般及管理费用占息税折旧摊销前利润或合并房地产收入的百分比
一般及管理费用/可适用的测评指标。

Recurring Capital Expenditures as a Percentage of Combined NOI
经常性资本支出占合并营运净收益的百分比
经常性资本支出/营运净收益。

Metrics 衡量指标

衡量绩效的一系列数据(通常与成本和使用有关)。

Mortgagor 抵押人

抵押贷款协议中的借方。

Mortgage 抵押证明

买家向贷款机构出具的将房产作为贷款抵押的法律文书以及针对不动产的留置权或申索。

Mortgage Commitment 抵押承诺

银行或其他贷款机构出具的、将发放特定金额的抵押贷款,使买家可以购买房产的书面通知。

Mortgage Note 抵押票据

偿还贷款的书面协议,抵押担保作为负债证明,并附有偿还债务的条款。

Mortgagee 受押人

抵押贷款协议中的贷方。

Multinational Corporation (MNC) 跨国企业

其活动和经营地覆盖多个国家的大型企业。

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N

Net Absorption 净吸纳量

某个特定市场在特定时期内(当前统计期和先前统计期之间的时期)使用面积的净差值。净吸纳量计算的是存量的变动情况,存量下降则净吸纳量则为正;存量增长则净吸纳量为负。“总净吸纳量”(Total Net Absorption)包括转租空间,“直接净吸纳量”(Direct Net Absorption)不含转租空间。

Net Cash Flow 净现金流

营运净收益减去资产支出。

Net Operating Income (NOI)   营运净收益

企业营运收益,计算方式为企业营运收入扣除运营费用,但不扣除所得税和利息。营运净收入为正值,称为营运净收益(NOI);为负值时,称为营运净亏损(NOL)。

Net Operating Loss (NOL) 净运营亏损

企业净运营亏损。计算方法为营运收入扣除运营费用,但不扣除所得税和利息。营运净收入为负值时,称为营运净亏损(NOL);为正值时,称为营运净收益(NOI)。

Net Present Value (NPV) 净现值

房产的净现值(NPV)是指基于某物业所产生的现金流来估算的物业价值。比较“使用价值(Value-in-use)”,使用价值是针对某个特定用户的价值,通常低于房产的市场价值。

Net Rentable Area (NRA) 净可出租面积

计算租金所依据的面积;测量至永久性外楼板主体部分的内加工表面,不扣除柱子和投影面积,包括公共厕所、大厅和其他用于维护的空间等。

Net Sales Proceeds 净销售收益

销售某个资产或部分资产所获得的收益,减去经纪人的佣金、成交费用、法律和营销费用所得到的差值。

Net-Zero Energy Building 净零能源建筑

净零能源建筑,也称为零能源建筑或净零建筑,是一种能耗为净零的建筑,也就是说,建筑物五年使用的能源总量大致相当于现场所生产的可再生能源的总量。

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O

Obsolescence 陈旧

因新的发明、设计变更、生产工艺改进或其他外部因素导致建筑物受欢迎度和有效性下降的状况,可以是功能性陈旧或外部陈旧,被视为折旧的原因之一。

Occupied Space 占用空间

也称为“总占用空间”(Total Occupied Space),是指租户、转租人或业主占用的空间。计算占用空间的公式是:总存量减去空置面积。“直接占用空间”( Direct Occupied Space)不含转租空间。占用空间统计时应包括业主的自用面积。

Off-site Costs 场外成本

也称为“共同成本”或“场外改善成本”,即建筑实际施工成本以外的项目成本,包括:人行道、街道、路旁、红绿灯、自来水和污水管道的成本。

Offer要约

以特定价格和条款购买房产的提议

Off Shoring/On Shoring/Near-Shoring 离岸/在岸/近岸

企业运营中为调整和优化全球供应链、降低成本和靠近客户群的选址策略。离岸是指将企业的办公室、厂房或其他设施搬迁至远离企业所属管辖范围的活动。回岸是与离岸相反的行动。近岸是指将企业设施搬迁至周边临近的国家。

On-site Costs 实地成本

也称为“施工成本”(Construction Cost)和“直接成本”(Direct Cost),与特定地块上的建筑物实际施工和装修直接相关的成本。

Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) 房地产开放标准联盟

房地产开放标准联盟(The Open Standards Consortium for Real Estate ,简称OSCRE)是一个非营利性联盟,旨在推动房地产行业制定、整合和采纳电子商务标准——开放式电子商务数据交换标准。

Operating Expenses 运营费用

房产运营和维护所必需的经常性费用,可能划分为公共区维护(Common Area Maintenance,简称CAM)费用和直接费用——直接与租户租赁空间相关的费用(也称为“直接费用”)。运营费用不含房地产税费、保险费、抵押贷款、资本支出和折旧费。

Operating Lease 经营租赁

经营租赁仅将空间的占用和使用权转让给租户或承租人。所有权的风险仍由该物业的拥有者/业主承担。该项交易不记为债务,但企业必须在财务报表的附注中披露未来的承诺租金付款。

Organizational Models 组织模式

企业用于向最终客户(如内部的商业客户)提供房地产和设施管理服务 的方法。这些组织模式通常包括内外部两种资源。企业房地产职能的组织没有一个“放之四海而皆准”的方法。常见的组织模式包括:职能、地域、流程和客户模式。职能模式拥有多个房地产职能部门,每个职能部门负责向一位全球负责人报告。地域模式拥有一名总体负责的全球负责人,地区或各国负责人向其提供支持。流程模式是按照房地产服务交付方式组建房地产团队。客户模式是由客户关系经理负责管理来自不同事业部的业务需求,主题专家负责管理供应端。

Outsourcing 外包

与外部服务提供商签约,由外部服务提供商完成企业房地产(CRE)部门要求的任何活动的过程。

Overall Capitalization Rate (OAR) 综合资本化率

不动产总权益的收益率。体现的是单一年份预期的营运净收益(NOI)和房产总价格或总价值之间的关系。综合资本化率(OAR)是体现房产总价值的一个指标。

Owner of Record 备案业主

在公开的备案材料中作为房产或抵押业主的个人或实体。

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P

Parking Ratio 车位配比

停车空间或面积与用于比较的经济单位或物理单位之间的关系比较标准(如每个可租赁面积单位的停车位数量;总停车面积与总可租赁面积之比)。

Payback Period 投资回收期

为收回项目最初的投资所需的时间。

Performance Management 绩效管理

评估实现企业战略目标进度的过程,分析企业在员工、业务流程改进(投入、产出、流程质量)和生产力方面的投资情况。

Portfolio Benchmarking 房地产组合基准分析法

将一家企业的房地产组合与更大的企业群(通常是类似细分行业或类似行业中的同类企业)的房地产组合进行比较的过程,以便追踪企业在成本、效率和其他测评指标方面的绩效。

Portfolio Flexibility 房地产组合的灵活性

实体资产与企业业务需求保持一致并做出响应的程度,是指扩大和/或收缩企业业务需要的空间的能力。

Portfolio Management 房地产组合管理

企业制定有关房地产投资组合和策略,将房地产投资与目标匹配,针对个人和机构分配资产,以及保持房地产投资组合的风险和绩效平衡的艺术和科学。包括按照对企业业务的重要性对所有项目地块进行分类/排名,以便提供房地产组合的灵活性。企业房地产的目标是在适宜的时间,在适宜的地点提供适宜的空间。

Portfolio Optimization 房地产组合优化

由于相关业务合作伙伴的房地产组合系列之间不明晰,在整个价值网络中将企业资源与核心业务战略匹配的过程,其宗旨是降低成本和提高效率。

Potential Gross Income (PGI) 潜在毛收入

不动产全部占用时,扣除空置和运营费用前的总收入。

Pre-leased Space 预租赁空间

在施工竣工日或颁发进驻许可证(Certificate of Occupancy,C of O)之前租赁的面积空间。建议针对待开发或计划开发项目披露有关预租赁面积空间的数据/统计情况。

Prepayment 提前偿付

在到期日前支付全部或部分抵押贷款。抵押贷款协议可能包括对提前偿付的限制以及为预防提前偿付的相关处罚措施。

Present Value (PV) 现值

对未来支出或收到的款项或一系列款项按当今美元汇率计算的贴现值,即未来的款项在当前的价值。

Project Management 项目管理

按照 美国项目管理协会(Project Management Institute)的定义,项目管理是指“应用知识、技能和技术有效执行项目”的过程。

Property Lifecycle 房产生命周期

房产生命周期是指企业持有(拥有或租赁)空间的时期。房产生命周期始于企业获得空间之时,贯穿于整个持有期,并终结于空间处置时。管理房产生命周期需要应用房产组合管理的原则和流程,保持房产组合与企业的战略性业务驱动要素和优先领域之间的一致性,同时保持一定的灵活性,以便针对各种内外部业务变动状况做出应对。

Property Manager 物业管理方 or物业管理经理

负责物业的管理和维护,还可能包括与指定的租赁代理或直接与业主协调相关租赁业务。“物业管理方”通常指业主代表。参见“设施管理方”(Facility Manager)。

Property Tax 房产税

国家和地方政府为支持学校等公共服务,对个人、房产和收入强制征收的税费。参见“房地产税”(Real Estate Taxes)。

Purchase Price 购买价格

支付给买家的总金额减去成交时的调整费用的价格。

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Q

Qualified Buyer 合格买家

表明有支付房产报价的经济实力的买家。

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R

Real Estate Investment Trust (REIT) 房地产投资信托基金

一种所有权导管实体(conduit entity),共同投资于房地产项目,避免对分配收益征收的企业税。强调对房地产的长期投资,90%以上的应纳税收入用于房地产投资。

Real Estate Taxes 房地产税

也称为“物业税”(Property Taxes)。基于房产所在地的税务部门(州、县市级)确定的税费,包括所有不动产(土地、装修、结构、建筑物)的税收。

Real Options 实物期权

没有抵押担保工具的期权。与股票、证券和其它金融工具的金融期权所不同的是,房地产期权没有抵押担保。实物期权模式可直接应用在企业房地产的两个领域中:1.指导房产组合灵活性策略;2.评估房产灵活性,为交易层级的成本效益比分析提供支持。房地产期权更可能采取以下某种类型的行动,如是否扩租,终止租约,购买现有设施或新建设施等。

Recurring Capital Expenditures 经常性资本支出

与经营性房产相关的支出,包括在获得房产前未考虑到的资本类的改造项目、租户改造和奖励以及租赁成本等。经常性资本支出通常为重置成本,而非以下费用:与楼宇扩建相关的装修或本身的改进;建筑物为改变类型所开展的改造,如从工业地产变为办公楼,或从丙级办公楼变为乙级办公楼;或在房产上附加新的东西(如新安装的暖通空调设备)的资本改造,而非重置。

Refinance 再融资

获得新的贷款或偿还现有贷款。通常在贷款利率下降和低于现有贷款利率时开展再融资。

Replacement Cost 重置成本

按照现有价格,利用现代化的材料和现有标准、布局和设计,建造拥有同等使用功能的建筑物的估算成本。

Reproduction Cost 重建成本

按照现有价格,利用同样的材料、施工标准、布局、设计和质量工艺水平,建造完全一样的建筑物的估算成本。重建包括复制所有陈旧过时、有缺陷的和现已过多的特性。

Restrictive Covenants 限制性契约

对按照契约建造的不动产的使用限制,以及对现有和未来买家具有约束力的房产限制。限制性契约包括以下方面的限制,如:建筑密度、建筑规模、建筑风格或价格范围等。

Reversion Capitalization 还原资本化率

用于确定还原价值(Reversion Value)(“终值”-Terminal Value)的综合资本化率。其计算方式为年终营运净收益(NOI)或下一年的营运净收益/资本化率。

Risk 风险

在金融(Finance)环境下,风险是指实质回报与预期回报存在差异的可能性。

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S

Sales Comparison Approach 售价比较法

基于替换原则的房地产估价法,替换原则即精明的个人买家购买某处房产的价格只会相当于一个可比替换房产的价格。售价比较法对类似房产——也称为可比房产——的售价数据进行汇总比较,基于比较要素进行调整。在可获得可比售价数据时,售价比较法是最为常见的首选评估法。

Sale Leaseback 售后回租

一种所有权变更的方式,业主(通常是企业)将建筑物出售给房地产投资商,再从房地产投资商手中将该建筑物回租,租赁期通常为长期(5-10年)。

Scope of Work (SOW) 工作范围

对服务提供商在特定委托项目中应完成的工作类型和工作量的描述。

Selling Agent 销售代理

争取到买家、代表买家或作为卖家副代理人的代理。

Service Level Agreement 服务等级协议

服务提供商与客户之间签署的,确定对服务提供商的预期服务等级的合同。服务等级协议(SLA)的目的是为了具体确定客户将获得的服务品质,以产出来衡量。

服务提供商与客户之间签署的,确定对服务提供商的预期服务等级的合同。服务等级协议(SLA)的目的是为了具体确定客户将获得的服务品质,以结果为导向。

Site Selection 选址

选址或位置决策是企业确定将设施定位在何处的过程。位置决策会受到企业内部需求(如招募到人才、优化供应链等)或外部发展趋势(如技术、人口状况、城市化、全球化或新兴市场的发展等)的影响。

Smart City 智慧城市

合理管理自然资源,在人力资本和社会资本以及传统基础设施(交通运输)和现代通信(信息通信技术)基础设施方面开展投资,推动经济可持续发展并为人们提供优质生活水平的城市。

Special Lien 特别留置权

将有价值的东西留住,作为劳务、材料或代表另外一方花费的资金补偿提供给另外一方的权利。特别留置权适用于房产的特定部分,这一点与针对所有资产的一般留置权(general lien)不同。

Special Warranty Deed 特别保证契约

授予人将所有权授予被授予人,同时授予人同意保护被授予人在所有权方面不会出现纠纷或索赔情况的契约。授予人向被授予人保证,在被授予人持有房产所有权的期间内,不会出现损害被授予人所有权的情况。

Speculative Property 投机性房产

尚未对外出租或预售,开发商在房产开发前或开发后留作面向未来房地产需求进行投机交易的房产。

Stabilized Net Operating Income 稳定运营净收入

在房产估价中,稳定运营净收入是指预期收入减去支出的调整后差额,体现的是稳定、相当的房产运营状况,而非临时或非典型(如占有率低)情况下的经营状况。

Stabilized Occupancy 稳定占用

在供需状况没有异常的情况下,预计在房产的寿命期间继续占用——长期创收占用的最佳情况。

Subagent 副代理人

为代理人工作的销售人员。

Surplus Property 过剩房产

由业主保有,但目前未被利用,并且近期内通常不认为是对企业业务必不可少的房产(土地和/或建筑物)。

Survey  勘测、调查

LAND 土地勘测:带有立面图、改进、边界以及与周边地块相互关系的土地地图,该地图由注册测量师绘制,通常贷款机构要求必须提供该地图,以确保土地和建筑物符合法定的要求。

LAND 土地勘测:带有立面图、改造、边界以及与周边地块相互关系的土地地图,该地图由注册测量师绘制,通常贷款机构要求必须提供该地图,以确保土地和建筑物符合法定的要求。

Management Survey 管理调查:对房产及其影响因素的调研。调研包括对地区、市场、周边区域和房产的分析,涵盖对各种替代方案的经济状况、财务分析和管理计划的分析。

Sustainable Development 可持续发展

有关可持续发展的定义很多。联合国世界环境与发展委员会的定义是:“可持续发展既能满足当代人的需要,又不对子孙后代满足其自身需要的能力构成危害” 。

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T

Taxes and Insurance 税收和保险

房地产税、房产税和财产/灾害保险。

Telecommuting 远程办公

远程办公是指让员工在家办公。员工利用现代技术与企业保持联系,让员工可以远程获取信息。这种替代工作方式使雇主和员工均从中受益。

Tenant Expenses 租户费用

包括运营费用、税收和保险费。

Tenant Improvements (TI) 租户装修

租约中确定的由租户、业主单独付费或双方共同付费的新建、固定、改造和相关装修。实际装修费用可在租约中协商。也称为“装修”(Fit Out)。

Tenant Representative 租户代表

专门代表租户谈判的代理人,不属于租赁代理(业主代表)管理。

Time Value of Money  货币的时间价值

按字面理解,时间就是金钱——货币的现有价值不等于其未来的价值,反之亦然。了解如何计算货币的时间价值,有助于区分投资价值在不同时期提供回报的差异。

Title 产权

房产的合法所有权。产权证是房地产所有权权益的证明。

Title Insurance 产权保险

保护因产权有问题(如伪造产权证或产权证未归档)导致的损失。产权保险单可保护贷款机构因产权出现法律问题而在房产权益方面蒙受的损失。

Title Search 产权查询

也称为“产权调查”(Title Examination)。查询相关的公共档案,确定现有的产权清晰明确,没有问题。

Total Occupied Space 总占用空间 or总占用面积

也称为“占用空间”。租户、转租人或业主占用的空间。占用空间的计算方法是:存量减去闲置空间量。“直接占用空间”不含转租人空间。有关占用空间的统计数据应包含对业主自用楼宇的披露。

也称为“占用面积”。租户、转租人或业主占用的面积。占用面积的计算方法是:存量减去闲置面积量。“直接占用面积”不含转租人的面积。有关占用面积的统计数据应包含对业主自用楼宇的披露。

Tranche (证券的)部分

法语单词,意思是“份”或“部分”。在房地产行业中,某些证券可能由多个类别的多个部分构成,这些部分拥有不同的利率、不同的到期日和不同风险层级,比如担保抵押债券(Collateralized Mortgage Obligations,简称CMO)。

Transaction Management 交易管理

交易管理指收购或处置租赁或拥有的空间。

Triple Bottom Line 三重底线

企业的经济、社会和环境影响,也称为3P(People-人类、Planet-地球、Profit-利润)。其核心理念是,要使这三个维度(人类、地球和利润)任何一个得到长期发展,所有这三个维度都必须繁荣发展。现在又增加了一个P,Productivity生产力,即所谓的4P理论。

Triple Net Lease 三重净租赁

承租人/租户承担的净租金,包括所有的固定和可变经营费用,以及可能适用的公共区维护费。业主通常仍然负责承担结构修理费。参见“绝对净租赁”。

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U

Usable Area 可用面积

可用于转让或租赁给租户的面积,包括每种类型的可用空间。测量面积从外墙的内装修到走廊的办公室一侧,包括隔断的租户空间。

Useful Life 有效期

合理预期房产能够完成其最初设计时的各项功能的时期。

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V

Vacancy Rate  空置率

空置面积的总量除以总存量的百分比。该比率可适用于单独的楼宇或楼宇集群。“直接空置率”不包括转租空间。

空置面积的总量除以总存量的百分比。该比率可适用于单独的楼宇或楼宇集群。“直接空置率”不包括转租空间。

Value-in-Use  使用价值

房产针对某个特定用户的价值,通常低于房产的市场价值。比较房产的“净现值”(Net Present Value,简称NPV),净现值是指资产为特定业主在特定用途下所产生的现金流。

Value - As Is  现状价值

房产在特定所有权权益下实际存在并且法律许可的价值。不含对所有有关市场假定状况或潜在再分区的假设。

Virtual Office 虚拟办公室

虚拟办公室与实体办公室的区别之处在于,虚拟办公室没有永久性的实际办公地点。虚拟办公室仅存在于互联网上,云计算等技术为其提供支持。借助虚拟办公室,员工可以通过共享基础设施平台存取和共享数据。因此,只要员工可以通过Wi-Fi、笔记本电脑和手机接入互联网,即可随时随地拥有虚拟办公室。

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W

Weighted Average Cost of Capital (WACC) 加权平均资本成本

加权平均资本成本(WACC)代表企业投资者要求的总回报;体现的是在企业核心业务中固有风险的背景下,投资者所期望的投资回报。企业加权平均资本成本的计算方法是对所有类型的资本按比例和权重进行计算。所有的资本来源,如普通股、优先股、债券和所有其他长期债务均包括在加权平均资本成本核算内。
一般而言,企业的资产融资来源于债务或股权。加权平均资本成本是所有融资渠道成本按照其在特定状况下各自用途进行加权计算的均值。通过求加权平均值,我们可以看到企业必须为其每笔借款支付的利息大小。在分析企业的潜在投资时,那些预期回报率超过企业加权平均资本成本的投资项目将产生更多的自由现金流,并为股东们带来正净现值。
加权平均资本成本(WACC)通常作为贴现率,用来评估整个企业内部的各种投资机会。

加权平均资本成本(WACC)代表企业投资者要求的总回报;体现的是在企业核心业务中固有风险的背景下,投资者所期望的投资回报。企业加权平均资本成本的计算方法是对所有类型的资本按比例和权重进行计算。所有的资本来源,如普通股、优先股、债券和所有其他长期债务均包括在加权平均资本成本核算内。
一般而言,企业的资产融资来源于债务或股权。加权平均资本成本是所有融资渠道成本按照其在特定状况下各自用途进行加权计算的均值。通过求加权平均值,我们可以看到企业必须为其每笔借款支付的利息大小。在分析企业的潜在投资时,那些预期回报率超过企业加权平均资本成本的投资项目将产生更多的自由现金流,并为股东们带来正净现值。
加权平均资本成本(WACC)通常作为折现率,用来评估整个企业内部的各种投资机会。

Workplace Environment  工作场所环境

工作场所环境是指由企业向员工提供的实体和虚拟办公空间。工作场所环境受到多种要素,如企业的工作场所策略、成本、工作方式和需求、代际因素、环境要素、技术等的影响。

Workplace Strategy 工作场所策略

在优化房地产绩效的同时,将企业的工作场所与其业务目标之间进行对接的过程。工作场所策略的制定基于企业内部的多种因素,包括其实体和虚拟工作环境、企业文化、行为、业务流程、技术和其他资源,最终目标是鼓励员工以帮助企业实现其使命的方式开展工作。

Workspace Utilization 工作场所利用率

衡量企业房地产和工作场所管理状况的一种指标,体现的是某个特定的办公楼或工作场所目前利用的程度,以员工进驻的数量来计算。例如:一个办公楼总共有100个座位,其中40个座位目前被员工使用,则工作场所利用率为40%。

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Y

Yield 收益率 or回报率

也称为投资“回报率”(Return)、“收益/增值比”(Income/Value appreciation);“投资回报”(Return on Investment“。回报率一般以投资的购买价格为基础来计算。

Yield Capitalization 收益率资本化法 or报酬资本化法

通过预计未来收益将效益贴现,或者通过确定为体现投资的收入模式、价值变动和报酬率的总体比率,将未来效益转化为现值的方法。

通过以适当的回报率将未来的效益折现,或者通过确定为体现投资的收入模式、价值变动和报酬率的总体比率,将未来效益转化为现值的方法。

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Z

Zoning Ordinances 分区条例

经授权的当地政府所制定的针对房产使用类型、密度和建筑间距规定的法案。